Die Entscheidung zwischen Gesamtvergabe und Einzelgewerkvergabe gehört zu den wichtigsten Weichenstellungen im Bau- und Immobilienprojekt. Sie beeinflusst Marktansprache, Koordination, Termin- und Kostensicherheit – und sie lässt sich nicht pauschal treffen. Jedes Projekt ist anders, jeder Markt reagiert anders, jede Organisation bringt eigene Rahmenbedingungen mit. Die maßgebliche Grundsatzentscheidung ist die der Vergabestrategie, und sie muss projektspezifisch vorbereitet werden.
In vielen Projekten taucht die Frage auf, sobald Bedarfsplanung und erste Varianten stehen: Wird ein Gesamtauftrag an einen Kumulativleistungsträger vergeben oder werden Einzelverträge je Gewerk abgeschlossen? Reine Definitionen helfen hier wenig. Gefragt ist eine marktorientierte Abwägung: Welche Vergabeform passt zur Aufgabe, zum Markt und zur Organisation der Auftraggebenden – und wie lässt sich das wirtschaftlich und wie lässt sich das transparent umsetzen?
Was bedeuten Einzelvergabe und Gesamtvergabe?
Im Kern geht es um die Frage: Wie wird das Bau-Soll in Verträge übersetzt?
Bei der Einzelgewerkvergabe schließen Auftraggebende mehrere Verträge direkt mit ausführenden Unternehmen, typischerweise je Gewerk oder Pakete, etwa Rohbau, Fassade, TGA, Dach oder Innenausbau. Die Leistungen werden detailliert beschrieben, häufig auf Basis eines klassischen Leistungsverzeichnisses mit Mengenansätzen.
Eine praxisnahe Einordnung formuliert es so: „Die Einzelvergabe ist ein leistungsfähiges Instrument für Bauherren, die aktiv steuern, Kosten und Qualität optimieren und flexibel agieren möchten. Sie erfordert jedoch ein hohes Maß an Steuerungskompetenz, Disziplin und Ressourcen, um die Vorteile voll auszuschöpfen und Risiken zu begrenzen.“
(Built Smart Hub – Einzelvergabe, GU- und GÜ-Vergabe im Bauwesen, https://www.builtsmart-hub.de).
Bei der Gesamtvergabe wird ein größeres Leistungspaket an eine einzige Bieterpartei vergeben. Häufig spricht man von „Bauen aus einer Hand“. In der Praxis bedeutet das: Statt vieler Einzelverträge je Gewerk gibt es zentral verantwortliche Vertragspartnerschaften für die bauliche Umsetzung und – je nach Modell – auch für die Planung. Grundlage ist in der Regel eine funktionale Leistungsbeschreibung: Auftraggebende definieren, was das Gebäude leisten soll, welche Eigenschaften und Funktionen erreicht werden müssen. Ein Kumulativleistungsunternehmen übernimmt dann mehrere oder alle Gewerke eines Projekts und verantwortet Koordination und Schnittstellen.
Zwischen diesen Polen liegen Mischformen: etwa funktionale Pakete, die mehrere Gewerke zusammenfassen, oder Projekte, in denen bestimmte Spezialgewerke gezielt separat vergeben werden. Entscheidend ist die projektbezogene Frage: Welche Vergabestrategie unterstützt Ihre Projektziele am besten?
Einzelvergabe im Projektalltag: Chancen und Anforderungen
In Projekten mit Einzelgewerkvergabe behalten Auftraggebende und ihre Projekt- und Steuerungsteams eine sehr aktive Rolle. Sie wählen einzelne Fachfirmen aus, steuern die Vergabe zeitlich und inhaltlich und organisieren die Zusammenarbeit der Gewerke.
Das schafft Vorteile: Die Marktansprache ist breit, insbesondere kleinere und mittlere Unternehmen können gezielt einzelne Gewerke anbieten. Auftraggebende können für sensible Gewerke gezielt qualifizierte Fachfirmen auswählen und bleiben nah an den Inhalten. Gleichzeitig steigt der Bedarf an Steuerung: Koordination, Schnittstellenmanagement und Terminsteuerung liegen weitgehend auf Auftraggebendenseite. Mehrere parallele Vergabeverfahren, Abstimmung von Schnittstellen in Planung und Ausführung, Gewährleistungsfragen und Nachtragsmanagement verlangen nach einer starken Projektorganisation mit dezidierten Zuständigkeiten, verlässlichem Berichtswesen und gut strukturiertem Änderungsmanagement.
Gesamtvergabe: Funktionsbeschreibungen und integrierte Verantwortung
Bei Gesamtvergaben rückt eine andere Logik in den Fokus: Auftraggebende beschreiben das Zielbild und den funktionalen Anspruch an das Gebäude, statt alle Einzelleistungen im Detail auszuschreiben. Die funktionale Leistungsbeschreibung definiert, welche Eigenschaften und Leistungen das fertige Bauwerk erfüllen soll – etwa in Bezug auf Funktionalität, Energieeffizienz, Betrieb, Komfort oder spätere Nutzungsanforderungen.
In vielen Schul- und Wohnungsbauprogrammen werden auf dieser Basis Systemlösungen und serielle Ansätze aus dem Markt aktiviert. Die Gesamtvergabe kann dann Planung und Ausführung in einer Hand bündeln. Für Auftraggebende entsteht ein zentral verantwortlicher Vertragspartner, während Optimierungsspielräume auf Auftragnehmendenseite genutzt werden. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Bedarfsplanung, funktionale Leistungsbeschreibung und Zuschlagskriterien. Nur wenn das „Was“ klar beschrieben ist, lässt sich das „Wie“ auf Seite der Bietenden zielgerichtet entwickeln.
Wann passt was? Entscheidungslogik statt Lagerdenken
Die Frage „Einzelvergabe oder Gesamtvergabe?“ ist keine Glaubensfrage, sondern eine Ergebnisfrage. Projektsteuerung betrachtet dafür typischerweise mehrere Dimensionen:
- Art des Projekts und Spezialisierungsgrad:
Bei stark spezialisierten Gebäuden mit hohem Anteil an Labor-, Theater- oder Sondertechnik liegt es nahe, Spezialgewerke separat zu vergeben, während standardisierbare Bauteile wie Rohbau oder Ausbau in größeren Paketen gebündelt werden können.
- Marktgängigkeit und Wettbewerbssituation:
Je breiter der Markt für eine Aufgabe ist, desto eher können Gesamtvergaben mit funktionalen Vorgaben funktionieren, da unterschiedliche Anbieter eigene Systemlösungen einbringen. Ist der Markt kleinteilig und stark spezialisiert, spricht vieles dafür, fachlich differenziert zu vergeben, um ausreichend qualifizierte Bietende zu erreichen.
- Organisation der Auftraggebenden:
Verfügt die Auftraggebendenseite über Strukturen, um mehrere Einzelverträge zu steuern? Oder ist es sinnvoll, Koordination und Schnittstellen in eine Hand zu legen und sich stärker auf Zieldefinition, Vertragsmanagement und Controlling zu konzentrieren?
- Termin- und Kostenziele:
Eng gesetzte Zeit- und Kostenrahmen können für eine frühe Gesamtvergabe sprechen, sofern Bedarfsplanung und funktionale Anforderungen tragfähig beschrieben sind. Bei noch offenen Zielbildern oder politisch schrittweisen Entscheidungen kann eine gestaffelte Einzelvergabe flexibler sein.
In vielen Projekten entsteht daraus eine Mischform: Gesamtvergabe für klar strukturierte, gut beschreibbare Leistungspakete, Einzelgewerkvergabe für besonders spezielle oder risikobehaftete Bereiche.
Besonderheit für öffentliche Auftraggeber: Vergaberechtlicher Rahmen der Vergabestrategie
Für öffentliche Auftraggeber hat die Vergabestrategie eine zusätzliche Dimension: Das Vergaberecht sieht grundsätzlich die Aufteilung von Aufträgen in Lose vor – um den Wettbewerb zu stärken und kleineren und mittleren Unternehmen den Marktzugang zu sichern (§ 97 Abs. 4 GWB, § 5 EU-VOB/A). Eine Gesamtvergabe ist möglich, bedarf aber einer sachlich begründeten und dokumentierten Entscheidung – nachvollziehbar gegenüber Vergabekammern, Rechnungshöfen und der Öffentlichkeit.
Unsere Projektsteuerung liefert dafür die fachlich-inhaltliche Grundlage: eine marktorientierte, wirtschaftlich und organisatorisch belastbare Vergabestrategie, die die Anforderungen an Begründung und Dokumentation substanziell trägt. Eine rechtliche Einordnung muss zwingend von juristischer Seite erfolgen.
Wie wirkt das in der Praxis? Drei konkrete Beispiele
Beim Neubau des Münchner Volkstheaters auf dem Viehhofgelände treffen hohe funktionale Anforderungen auf komplexe Technik: mehrere Bühnen, rund 900 Plätze, anspruchsvolle Raumakustik, Bühnen- und Haustechnik, Werkstätten und Verwaltung. Auf Basis von Machbarkeitsstudien sowie eines Nutzerbedarfs- und Raumprogramms entwickelte Diederichs eine funktionale Leistungsbeschreibung und bereitete ein Verhandlungsverfahren zur Einschaltung eines Totalunternehmers vor. Die Gesamtvergabe ermöglichte es, Planung und Ausführung einschließlich Theatertechnik in einer Hand zu bündeln, während Diederichs die Projektsteuerung und das technische Controlling für die Landeshauptstadt München übernahm. Hier folgte die Vergabestrategie der Komplexität: ein integriertes Gesamtkonzept, flankiert von einer starken Steuerung auf Auftraggebendenseite.
Beim Neubau der Grundschule Esslingen-Zell wurde im Sinne einer architektonisch und städtebaulich optimalen Lösung zunächst ein Architektur-Wettbewerb durchgeführt. Die Leistungsphasen 1–4 wurden durch Objekt- und Fachplanende ausgearbeitet. Aufgrund verschiedener Herausforderungen wurde auf Initiative von DPM die Vergabestrategie im laufenden Projekt angepasst: Die weiteren Leistungen gingen im Rahmen einer Gesamtlosvergabe „Planen und Bauen“ an eine Generalunternehmung. Diederichs erstellte die dafür erforderliche Funktionale Leistungsbeschreibung, bereitete die GU-Vergabe vor, begleitete ihre Durchführung und übernahm das technische Controlling mit klarem Fokus auf optimierten Flächenverbrauch, Kosten und Qualität.
In der Studentenstadt Freimann in München werden zwei große Wohnheime mit über 1.000 Apartments umfassend saniert. Nach einem Brandereignis und der Feststellung erheblicher brandschutztechnischer und baulicher Mängel entschied sich die neue Eigentümerin, die BayernHeim GmbH, für eine Generalsanierung. Auf eine vorgelagerte Entkernungs- und Schadstoffsanierung folgt eine funktionale Gesamtvergabe an einen Totalunternehmer, der Planung und Bau der Sanierung als Gesamtpaket übernimmt. Diederichs führte eine Wirtschaftlichkeitsuntersuchung durch, bereitete das Vergabeverfahren vor und leitete das Verhandlungsverfahren. Die gewählte Vergabestrategie ermöglicht ein integriertes Sanierungskonzept mit klarer Verantwortungsebene, während die Projektsteuerung Wirtschaftlichkeit, Qualität und Termine für die Auftraggebenden absichert.
Diese Beispiele zeigen, dass es selten um ein Entweder-Oder geht. Die pragmatische Frage lautet: Wo im Projekt können Freiräume gegeben werden, damit der Markt seine Stärken ausspielen kann, und wo sind die Anforderungen so spezifisch, dass eine gezielte Einzelvergabe sinnvoll ist?
So unterstützt Diederichs bei der Entwicklung der Vergabestrategie
Die Vergabestrategie steht bei Diederichs früh auf der Agenda. In enger Abstimmung mit Auftraggebenden analysieren wir:
- Projektziele, Bedarfsplanung und funktionale Anforderungen
- die Markt- und Wettbewerbssituation
- die organisatorischen Möglichkeiten auf Auftraggebendenseite
- Termin- und Kostenziele inklusive Risikotoleranz.
Darauf aufbauend entwickeln wir projektspezifische Vergabestrategien, die Einzelvergabe, Gesamtvergabe und Mischformen bewusst kombinieren. Unser Kompetenzcenter Gesamtvergabe bündelt dafür Erfahrungen aus zahlreichen GU-/GÜ-, TU-/TÜ-, ÖPP- und IPA-Projekten. Gemeinsam mit dem Kompetenzcenter Vergabeverfahren und weiteren Fachbereichen stellen wir sicher, dass fachliche, wirtschaftliche und organisatorische Aspekte zusammengeführt werden. Die rechtliche Komponente wird dabei immer mitgedacht, sie steht jedoch nicht am Anfang, sondern unterstützt eine sachgerecht begründete, marktorientierte Entscheidung durch eine flankierende Stellungnahme einer RA-Kanzlei.
Das Ziel bleibt dabei konstant: eine Vergabestrategie, die die größtmögliche Marktansprache ermöglicht, Optimierungspotenziale des Marktes nutzt und zugleich Termin- und Kostenziele realistisch absichert.
Kurz und knapp
- Die Vergabestrategie ist in vielen Bauprojekten eine der maßgeblichen Grundsatzentscheidungen.
- Einzelvergabe stärkt Wettbewerb und Differenzierung und erfordert wiederum hohe Koordinationskompetenz auf Seiten der Auftraggebenden und ihrer Projektsteuerung.
- Gesamtvergabe bündelt Verantwortung und erhöht Termin- und Kostensicherheit nach erfolgreicher Vergabe, verlangt dafür eine klare Bedarfsplanung und funktionale Leistungsbeschreibung.
- Die Projektsteuerung begleitet Auftraggebende dabei, diese strategische Entscheidung projektspezifisch zu treffen und im Markt umzusetzen.
Sie haben Fragen?
Sie stehen vor der Entscheidung, wie Sie Ihr Bau- oder Immobilienprojekt vergeben sollen, oder möchten eine bestehende Vergabestrategie kritisch überprüfen? Unsere Teams und die Kompetenzcenter Gesamtvergabe sowie Vergabeverfahren unterstützen Sie dabei, marktorientierte, wirtschaftliche und belastbare Lösungen zu entwickeln, von der Bedarfsplanung über die Vergabe bis zum technischen Controlling.
Kontaktieren Sie uns gerne per E-Mail: info@diederichs.eu.
